多摩エリアでの住まいづくり、土地活用ならおまかせください。

株式会社パナホーム多摩
  • 会社概要
  • 採用情報
  • 総合お問い合わせ

パナホーム多摩 空き家・空き地見回りサービスのご案内

top空き家問題サービス内容節税対策/有効活用相談お問い合わせQ&A

空き家問題

現状

「平成25年住宅・土地統計調査」の結果によると、全国の空き家数820万戸で5年前に比べ63万戸(8.3%)増加し、空き家率も13.5%と0.4ポイント上昇し、過去最高となったことがわかりました。
空き家の中で最も問題になるのが、持家の空き家です。現在、国内で人が居住していない住宅が853万戸も存在しています。

これらの住宅は、いくつかに分類されます。

「現状」持ち家の空き家は318万戸。そのうち7割が木造住宅。

空き家になった理由

1. 所有者が高齢者
●老人福祉施設に住んでいる
●判断能力が十分でないため成年後見人を立てていても、家庭裁判所の許可が必要などハードルが高い

2. 相続された空き家
●兄弟姉妹で共有特分になり、明確な管理者がいない
●単独相続でも、活用・売却する理由がない

空き家バンク

空き家を流通させ有効に活用する為に、一般社団法人移住・交流推進機構という機関が収集した空き家物件情報を地方公共団体のホームページ上などで情報を一元化するシステム。およそ3分の1の市町村が設置しているとされています。

空き家の所有者が、自治体が運営する空き家バンクに登録

●登録された物件を借りる場合、リフォームへの補助金を出したり
   引越し費用の助成などを行うケースがあります。※自治体により異なります。

●移住先の空き家近郊での仕事探しの情報を提供してくれます。

空き家の実態

空き家バンクの登録の条件

・構造や断熱などの性能が一定以上であるか、自治体が調査を行い登録します。

318万戸の空き家のうち82.4%が戸建住宅となっており、戸建住宅の7割が木造住宅です。
つまり木造住宅が大多数を占める現在、空き家バンクに登録できないような、老朽化した木造住宅がたくさんある!ということです。
結果として、そのまま放置するしかなく老朽化した空き家が更に増加する事になります。
また、空き家を更地にすると、住宅が建つ土地の固定資産税を軽減する措置が受けられなくなってしまいます。
※住宅が建つ土地の固定資産税の軽減措置:更地評価の1/6に軽減(200㎡以下小規模住宅地の場合)
つまり、住宅を解体せずに放置する方が得ということになります。

老朽化した住宅を放置すると、様々なトラブルが!

■ 自然発火や放火が起こりやすい
■ 犯罪の温床になりやすい
■ 近隣の住民に被害が起きやすい


国と自治体の対策

「空き家等対策の推進に関する特別措置法」の制定

▼自治体が以下の措置をとることができる

  • 特定空き家を認定できる。
  • 除去・修繕・立木竹の伐採などの指導・助言・勧告・命令を出せる。
  • 強制執行が可能になった。

※特定空き家とは

  • 倒壊など、保安上危険となる恐れのある状態。
  • 衛生上、著しく有害となる恐れのある状態。
  • 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態。
  • 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態である空き家。

地方財政法の改正

【改正前】 撤去・解体は建替えをしない場合、費用を地方債で賄うことが不可
【改正後】 国が地方債の発行枠を確保し、発行可能に

2015年度 税制改正要望

解体後は更地への固定資産税が6倍になりますが、一定の期間(2年03年)固定資産税を減免する

スタートした取り組み

  • 「生活することのできる空き家」空き家バンクを利用し、売却・賃貸促進
  • 「住めない状態の空き家」解体・修繕をして空き家バンクに登録してもらう

家族信託のポイント

資産家の方:認知症になった後の相続

資産(不動産)を所有している人が意思判断能力を喪失すると、不動産を貸す・売るといった行為は
原則できません。

成年後見人制度、任意後見人制度

財産管理や積極的な相続設計には限界があります。
財産を保全するための制度であり相続設計するための制度ではありません。

【対策】所有財産を委託者に名義移転する

「メリット」
法的に裏付けられた不動産管理ができる
委託者が認知症になっても、相続対策、資産の組み換えができる

「注意点」
対応できる金融機関が少ない
専門家チームを組成しなければ理想の財産管理や相続を実現しにくい

委託者が所有している不動産を信託財産として、管理を委託者に任せる信託契約を親子間で締結します。
これにより、委託者が意思判断能力を喪失しても、受託者の判断で不動産を貸したり、処分、建物を建築することが可能になります。

委託者:財産の所有者、財産を預ける人
受託者:財産を預かり、管理・運用・処分する人
受益者:財産の運用・処分で利益を得る権利(受益権)を有する人

一般:介護施設に入ることになった

高齢の母Aさんは介護施設へ入るが、戻れる自宅は残しておきたい。
かねてから娘達には「自分に何かあったら家を処分していいからね」と言っていた。
Aさんは病気が原因で意思判断能力ができない状態に。
娘達は固定資産税などの負担や維持費、火災の心配などを考え空き家を処分することに。

資産(不動産)を所有している人が意思判断能力を喪失すると、不動産を貸す、売るといった行為は
原則できません。 たとえ家族間で口頭で伝えていても、法的効力はありません。

【対策】「家族信託」で空き家を売却や貸すことも可能に

長女・次女を受諾者として親子間で信託契約を締結しておけば、受託者が意思判断できなくなった場合でも、受託者である子の判断と手続きで家を売却、建替え、賃貸にすることが可能です。
ただし、処分した際の売買代金、賃貸収益は受託者のものになり、受託者は受託者のためにお金を管理しながら使うことになります。その後相続が発生し、信託財産が残っていれば相続財産として受託者に相続できます。

「メリット」
所有者が意思判断できない場合でも空き家を売却、活用できる
持ち家がある人なら誰でも利用できる

「注意点」
認知症を発症してしまったら信託は導入できない

賃貸用物件:親が認知症になっても賃貸経営を円滑に行いたい

特定の物件を2人の子に与え、元気なうちに管理のノウハウも教えたい

物件ごとに信託契約を締結することで、受託者ごとに下記ができる

  • 大規模修繕
  • 売却
  • 建て替え
  • 賃貸借契約

「メリット」
法的裏付けをもって賃貸管理や補修修繕、売却ができる 親と一緒に管理を行なうことができる

「注意点」
子の暴走(親の意に反する財産管理や処分)
遺言機能はセットしなくてもよい(遺言は別で作成可能)

空き家・空き地巡回サービス Webからのご相談、お問い合わせはこちら!